Türkiye’de konut ve gayrimenkul piyasası, sadece barınma ihtiyacını karşılamakla kalmaz, aynı zamanda ekonomik büyümenin önemli bir motoru, yatırım aracı ve finansal istikrarın göstergesi olarak işlev görür. Pazardaki dinamikler, yüksek enflasyon, değişen faiz politikaları, demografik yapı ve yabancı yatırımcı ilgisi gibi çok sayıda faktörden etkilenmektedir.

Piyasanın Temel Dinamikleri ve Eğilimleri:

1. Fiyat Artışları ve Erişilebilirlik: Türkiye’de uzun bir süre, özellikle büyük şehirlerde, konut fiyatları nominal bazda oldukça yüksek oranlarda artış göstermiştir. Bu artışın temel nedenleri arasında yüksek inşaat maliyetleri, döviz kuru artışlarının girdi maliyetlerine yansıması ve gayrimenkulün enflasyona karşı güvenli liman olarak görülmesi bulunmaktadır. Ancak, son dönemde uygulanan sıkı para politikaları ve kredi faizlerinin yükselmesiyle birlikte, bazı bölgelerde reel (enflasyondan arındırılmış) konut fiyatlarında düşüş eğilimleri gözlemlenmeye başlamıştır.
2. Kredi Maliyetleri ve Talep: Konut kredisi faiz oranlarının seyri, talebin ana belirleyicisidir. Faiz oranlarının düşük olduğu dönemlerde konut satışları rekor seviyelere ulaşırken, TCMB’nin enflasyonla mücadele kapsamında faizleri yükseltmesiyle kredi maliyetleri artmış, bu da özellikle ilk evini alacak alıcıların piyasadan çekilmesine ve satış hacminde yavaşlamaya neden olmuştur.
3. İnşaat Sektörünün Ekonomiye Katkısı: İnşaat sektörü, GSYH’nin önemli bir parçası olmasının yanı sıra, yaklaşık 200 alt sektöre talep yaratan ve geniş istihdam sağlayan lokomotif bir sektördür. Bu sektördeki yavaşlama, doğrudan ekonomik büyüme oranlarını etkilemektedir. Ancak kentsel dönüşüm ve deprem bölgelerindeki yeniden inşa faaliyetleri, sektörün kısmen canlı kalmasını sağlamaktadır.
4. Yabancı Yatırımcı İlgisi: Türk gayrimenkul piyasası, yabancı yatırımcılar için de cazip bir pazar olmuştur. Özellikle vatandaşlık edinme programları ve döviz kuru avantajı, Orta Doğu ve Avrupa’dan gelen yatırımcıların konut alımını artırmıştır. Ancak, yabancı satış kurallarındaki değişiklikler ve global ekonomik yavaşlama bu talebi zaman zaman etkileyebilmektedir.

Güncel Gündem ve İlerideki Beklentiler:

• Arz-Talep Dengesi: Yüksek kredi faizleri ve maliyetler nedeniyle konut arzının yavaşlaması beklenirken, demografik yapı ve hane halkı sayısındaki artış nedeniyle uzun vadeli konut talebi güçlü kalmaya devam etmektedir. Bu durum, fiyatlar üzerindeki baskının kalıcı olarak kalkmasını zorlaştırmaktadır.
• Kira Piyasası Dinamikleri: Konut fiyatlarındaki artış ve alım gücündeki düşüş, bireyleri kiraya yönlendirmiş, bu da kira piyasasında arzın talebi karşılayamamasına ve fahiş kira artışlarına yol açmıştır. Hükûmetin kira artış oranlarına getirdiği yasal sınırlamalar, piyasada farklı sonuçlar yaratmıştır.
• Makroihtiyati Tedbirler: TCMB ve ilgili kurumlar, gayrimenkul sektöründeki spekülatif işlemleri engellemek ve finansal istikrarı sağlamak amacıyla kredilere erişimi kısıtlayıcı veya ikinci konut alımını zorlaştırıcı makroihtiyati tedbirler uygulamaya devam edebilirler.

Sonuç olarak, Türkiye’nin konut ve gayrimenkul piyasası, yüksek büyüme potansiyeline sahip olmakla birlikte, enflasyon ve faiz politikalarının doğrudan etkilediği, dengelerin sürekli değiştiği karmaşık bir yapıdadır. Pazardaki istikrarın sağlanması, sadece finansal istikrarı değil, aynı zamanda vatandaşların barınma hakkına erişimini de doğrudan etkilemektedir.